24 декабря 2025 года Росреестр сделал важное заявление, которое стало настоящим холодным душем для потенциальных покупателей жилья. Регистратор обращает внимание только на документы, не проверяя саму сделку, мотивы сторон и даже психическое состояние продавца. Регистрация права собственности происходит на основании заявительного принципа: если бумаги соответствуют требованиям закона, запись в ЕГРН будет сделана, даже если сделка будет позже оспорена в суде.
Таким образом, государственный орган фиксирует лишь факт перехода права собственности, а безопасность сделки остаётся в руках покупателя. Если квартира окажется проблемной, вернуть вложенные миллионы станет сложной задачей.
На фоне резонансных случаев, когда люди теряли жильё даже после регистрации, Росреестр подготовил восемь рекомендаций для покупателей вторичной недвижимости, которые и являются необходимым минимумом для самозащиты.
1. Исследуйте историю квартиры
Первым делом стоит запросить актуальные выписки из ЕГРН, включая сведения об основных характеристиках объекта и зарегистрированных правах. Особое внимание стоит уделить частоте сделок: если квартира перепродавалась несколько раз за короткий срок, это может указывать на проблемы, а иногда и на попытку скрыть недобросовестные сделки. Полезно поговорить с соседями: они могут обладать важной информацией, которую не содержит документация.
2. Убедитесь в подлинности документов
В выписках из ЕГРН теперь присутствует QR-код, и его проверка обязательна. Простое предъявление распечатанной версии — уже не вариант, поскольку рынок поддельных документов до сих пор активен. Проверить документ можно через официальный сервис, при этом важно заранее установить нужные сертификаты на устройстве.
3. Ищите оригиналы
Важно запросить у продавца оригиналы правоустанавливающих документов, например, договора купли-продажи или свидетельства о праве на наследство. Если вместо оригиналов будут предоставлены лишь копии с объяснением возможной утери оригинала, это должно насторожить, так как такие обстоятельства могут стать основанием для признания сделки недействительной в суде.
Риски со стороны продавца
- Проверьте наличие долгов или банкротства продавца через официальный реестр.
- Убедитесь, что все зарегистрированные лица будут сняты с учёта до сделки.
- Если использовался материнский капитал, получите справку о выделении долей детям.
- Не забудьте проверить наличие нотариального согласия супруга, если квартира приобреталась в браке.
- Обязательно получите справку о психическом здоровье продавца.
Помимо этих рекомендаций, важно учитывать, что для некоторых категорий покупателей — пенсионеров, семей с детьми, людей, берущих ипотеку, — соблюдение этих пунктов особенно критично. Ошибка может привести к потере не только денег, но и жилья.
